Vous souhaitez vous lancer dans un projet d’achat immobilier ? Pour atteindre cet objectif, sachez qu’il faudra vous renseigner sur votre capacité d’emprunt ou capacité d’endettement. Il est également important de savoir comment calculer cette capacité. Découvrez à travers ce guide tout ce que vous devez savoir sur votre capacité d’emprunt et son calcul.

La capacité d’emprunt : de quoi s’agit-il ?

Pour mieux cerner le concept de capacité d’emprunt, il est essentiel de partir de sa définition. La capacité d’emprunt est une somme qu’un emprunteur ou un demandeur peut obtenir suite à une demande de prêt auprès d’une banque. En d’autres termes, cette capacité implique les différents paramètres qu’étudie une banque ou un prêteur avant d’octroyer un crédit suivi de l’apport personnel et des différents prêts complémentaires.

La capacité d’endettement est basée sur deux variables. Il s’agit du taux d’endettement et du reste à vivre de l’emprunteur. Il faut noter que la capacité d’emprunt ne varie pas en fonction de l’apport personnel du demandeur. Cependant, il est possible que le montant d’emprunt soit influencé par le taux d’intérêt.

Comment se calcule la capacité d’emprunt ?

Le calcul de la capacité d’emprunt doit prendre en compte un certain nombre d’informations indispensables.

Le taux d’endettement

Pour déterminer le taux d’endettement, il faut tenir compte des paramètres suivants :

  • les salaires et traitements,
  • les pensions de retraite,
  • les revenus fonciers,
  • les bénéfices industriels et commerciaux et non commerciaux,
  • les revenus d’investissement financiers réguliers.

En ce qui concerne les revenus non garantis à l’image des primes exceptionnelles, elles ne sont pas prises en compte dans le calcul du taux d’endettement. Les prestations sociales aussi ne sont pas intégrées dans ce calcul. En revanche, les charges suivantes sont indispensables au calcul du taux d’endettement avant emprunt :

  • les mensualités de crédits en cours (crédit conso ou crédit immobilier pour ceux qui sont déjà propriétaires d’une résidence),
  • le loyer mensuel, s’il s’agit d’un foyer de locataires,
  • toutes les charges habituelles.

Après l’obtention du résultat, la banque peut enfin effectuer un prêt.

Le reste à vivre

Le reste à vivre représente le montant dont dispose l’emprunteur après s’être acquitté de la totalité de ses charges. Si cette somme n’est pas suffisante pour permettre au demandeur de vivre normalement et d’assurer ses dépenses habituelles (téléphone, factures d’électricité, alimentation…), il ne pourra pas bénéficier d’un prêt auprès de la banque. Par conséquent, la capacité d’emprunt d’un ménage est déterminée par le reste à vivre et notamment par le taux d’endettement.

Les modalités de la banque

Le taux d’endettement au niveau des banques ne dépassent généralement pas les 33 %. Il existe cependant des cas d’exceptions pour les dossiers particulièrement intéressants tels qu’un client avec des revenus très élevés ou un jeune client très prometteur. Pour un emprunteur qui se trouve dans ce cas d’exception et qui bénéficie d’un reste à vivre suffisamment stable pour répondre à tous ses besoins, la banque n’hésitera pas à lui octroyer un prêt. Par ailleurs, en matière de reste à vivre, les critères de la banque sont conditionnés par la situation géographique du client.

Ainsi, un couple qui vit à Paris ou dans une banlieue proche doit pouvoir disposer d’un reste à vivre assez important afin de parvenir à maintenir le train de vie habituelle dans cette ville. Par contre, si le couple vit en province, il n’aura pas besoin de disposer d’un reste à vivre assez conséquent avant de bénéficier d’un prêt immobilier. De plus, les banques prennent également en compte la composition du foyer :

  • 600 à 1000 euros de reste à vivre s’il s’agit d’un célibataire,
  • 750 à 1000 euros pour un couple sans enfants.

Si le couple à des enfants, il faudra compter 150 à 400 euros de plus par enfant à charge. Rappelons que les critères d’évaluation d’un dossier de prêt immobilier peuvent varier en fonction de l’établissement bancaire. Par exemple, une banque pourrait décider de ne pas octroyer un crédit à un célibataire dont le reste à vivre s’élève à 750 euros. C’est d’ailleurs pour cela qu’il est recommandé d’analyser les offres de plusieurs banques avant de vous lancer dans la demande de votre prêt. Lorsque toutes les informations sont bien connues, la formule du calcul de la capacité d’emprunt est la suivante : Capacité d’emprunt = (revenus – charges) x 33 %.

Comment calculer sa capacité d’emprunt à l’aide d’un simulateur ?

Pour vous faciliter la tâche, vous avez la possibilité de calculer votre capacité d’emprunt en vous servant d’un simulateur. Facile à utiliser, il vous suffit d’inscrire certaines informations dans ce dernier pour obtenir un résultat en à peine trois minutes. Voici les données nécessaires à la simulation :

  • vos revenus ;
  • les revenus de votre co-emprunteur ;
  • les autres revenus mensuels tels que les primes, les pensions, les loyers perçus ;
  • vos charges ;
  • le montant de vos revenus et de vos charges ;
  • le montant de votre loyer ;
  • le type de logement que vous recherchez ;
  • le montant de l’apport personnel dont vous disposez ;
  • le taux d’intérêt en fonction de la durée d’emprunt (le taux immobilier hors assurance apparaît de façon automatique) ;
  • le niveau des factures mensuelles.

Après avoir inscrit chacune de ces informations dans les champs indiqués par le simulateur, vous obtiendrez automatiquement votre résultat. Ce dernier est accompagné de votre capacité d’achat, du montant que vous pouvez emprunter et des frais de notaire.

Comment augmenter sa capacité d’emprunt ?

Lorsque votre capacité d’emprunt est relativement faible, il existe bien des moyens efficaces pour l’augmenter.

Restructurer les crédits en cours

En tant qu’emprunteur qui rembourse régulièrement ses crédits à la consommation, vous avez la possibilité d’augmenter votre capacité d’emprunt. Pour cela, il suffit de vous tourner la restructuration de vos crédits en cours. Autrement dit, vous devez rassembler les crédits conso en un seul prêt (en une mensualité de remboursement). À cet effet, il faudra allonger la durée de remboursement.

Cette option amène l’emprunteur à payer plus cher ses crédits conso plus cher que d’habitude. Il devra également solder les frais de restructuration de ses différentes dettes. D’un autre côté, il lui faudra réduire son effort financier mensuel afin de pouvoir rembourser ses dettes. Au final, cela lui permet de diminuer considérablement son taux d’endettement et d’augmenter ses chances de bénéficier d’un prêt immobilier auprès de la banque.

Réaliser deux prêts au lieu d’un

Le fait de contacter deux prêts au lieu d’un est une option efficace pour augmenter sa capacité d’emprunt. En effet, à travers cette solution, il est possible de diminuer le coût de ses mensualités sans pour autant avoir à relever le coût du crédit. De façon pratique, plutôt que de signer pour un prêt à rembourser sur 20 ans, il est préférable d’opter pour deux crédits à rembourser simultanément sur 15 et 20 ans.

Cette méthode permet à l’emprunteur de profiter d’un taux d’intérêt relativement bas sur le crédit le plus court. Par conséquent, cela diminue le montant total des intérêts dans les mensualités de remboursement. En somme, le but de cette technique consiste à augmenter le reste à vivre.